当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-187-1）

当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？

对合同约定理解存在分歧，房屋过户后延期交付和物业交割卖方是否应担责？

——赵某与王某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

房屋买卖  房屋交付  物业交割  宽限期  变更  违约金  实际损失  房屋占有使用   损失赔偿

【要点提示】

房屋买卖合同履行出现一定障碍时，双方为继续履行合同就房屋交付和物业交割时间在进行妥协式变更过程中，致使房屋延期交付的，法院认为，双方就涉案房屋腾退时间存在的争议，是导致卖方未按时办理房屋交付和物业交割手续的根本原因。据此，卖方的违约行为事出有因，并非主观故意拖延履行，因此，买方要求卖方承担完全的违约责任，缺乏依据。

【当事人信息】

原告：王某（买受人、被上诉人）   

被告：赵某（出卖人、上诉人）

【案情简介】

2015年12月6日，经链家公司居间，赵某作为出卖人与王某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人应当在2016年4月15日将涉案房屋交付给买受人。同日，赵某作为甲方（出卖方）、王某作为（乙方）买受方与链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定双方应当在2016年4月14日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，……

 2016年5月25日，王某、赵某完成物业交割手续，王某于当日向赵某支付物业交割保证金1万元。当日，赵某出具《收据》，载明：“今收到王某交来的2万元现金，用于赵某在房屋买卖合同中的违约金。收款人：赵某。证明人：王某。日期：2016年5月25日。”

王某主张赵某未按照合同约定于2016年4月14日进行物业交割存在违约。赵某则主张因链家公司承诺的赔偿款尚未实际给付，故2016年4月14日其未与王某办理物业交割手续。

王某向法院提起诉讼，请求：1、赵某支付未按期交付房屋的违约金75600元；2、赵某支付未按期办理物业交割手续的违约金75600元；3、卖方赵某支付房屋占有使用费5500元。

【法院判决】

一审：1.赵某赔偿王某违约金五万元；2.驳回王某的其他诉讼请求。

二审（反转）：【后文揭秘...】。

【案件解析】

一、当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？

法院认定，对于卖方赵某以双方实际约定房屋交付和物业交割在2016年6月的抗辩意见，根据链家公司员工肖某的证言，应认定赵某在委托链家公司过程中商谈过此事，但在其与王某的房屋买卖合同中并未明确表述。

但因依据买方王某提交的录音、梁某的证言及卖方赵某的自认，可以确定王某给予赵某半个月的宽限期，故王某主张赵某自2016年4月15日至4月30日期间迟延履行的违约金请求，法院不支持。

对于2016年5月1日至25日期间违约金的支付，根据链家公司员工的证言（由链家公司赔付给卖方赵某2万元，我们认为买方王某没有违约行为，我们决定损失公司一部分利益来平息此事）、链家公司支付违约金的事实（链家公司于2016年5月24日将钱打到买方王某账户）、卖方赵某对违约金原因的陈述（租金和提前搬离我们找房的费用）及卖方赵某在4月30日将房屋钥匙交付链家公司，且在收到在链家公司的违约金后即与买方王某办理了物业交割手续等情况综合判断，应认定卖方赵某与链家公司就涉案房屋腾退时间存在的争议，是导致卖方赵某未按时办理房屋交付和物业交割手续的根本原因。据此，卖方赵某的违约行为事出有因，并非主观故意拖延履行。因此，买方王某要求卖方赵某承担完全的违约责任，缺乏依据，法院不支持。

【以下内容，后文详解...】

二、卖方能否因买方在合同履行中亦存在违约行为，而获得延期履行自己合同义务的相应履行抗辩权？

 三、买方一并主张卖方逾期交付房屋和交割物业两项违约金，及自己的实际损失（房屋占有使用费），法院如何审查和裁判？

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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